El efecto “casa” y el escape de las expensas
Dentro del mercado actual, los PH aparecen como una alternativa intermedia entre una casa y un departamento. Para muchas familias jóvenes o parejas con hijos, esa configuración se volvió clave.
“El gran diferencial frente al departamento tradicional es la sensación de casa. El inquilino valora contar con espacios abiertos propios, mayor independencia y menor densidad de vecinos”, comentó Paikin.
La ecuación económica también pesa. En gran parte de los casos, los PH exhiben expensas muy bajas o directamente inexistentes. Con costos mensuales de edificios que en algunos barrios superan los $300.000, evitar ese gasto se transformó en un argumento decisivo.
Humberto Foresti, director general de Harispe Proyectos & Inversiones, sostuvo que el PH “reforzó altamente la demanda” luego de la pandemia y en medio del actual contexto económico.
“Pagando un poco más de alquiler, muchas personas entienden que obtienen un estilo de vida tipo casa, con ambientes amplios, patio y terraza. El punto de no pagar expensas no es menor”, indicó.
Otro segmento que impulsa la demanda es el de quienes tienen mascotas. Los patios, terrazas y entradas independientes resultan mucho más funcionales que las restricciones habituales de edificios tradicionales.
“El perfil que vengo viendo es parejas y familias de tres a cinco integrantes. Buscan escapar de la expensa, pero sobre todo otra configuración de espacio”, señaló Lautaro Dopacio, de la firma FJ Luján Propiedades.
Poca oferta y precios cada vez más altos
El principal problema para quienes buscan un PH es la escasez. La oferta disponible resulta limitada y las unidades bien recicladas suelen alquilarse en muy pocos días.
Paikin dijo: “La oferta de PH en alquiler en CABA es escasa y limitada. Cuando aparece una unidad reciclada o con características diferenciales, suele alquilarse muy rápido”.
PH Alquileres Propiedades Almagro
La falta de producto también empuja los precios. A diferencia del departamento tradicional, el mercado de PH no mide solamente los metros cuadrados cubiertos. El valor también pasa por la calidad de vida que ofrece la propiedad.
Dopacio sostuvo: “Hay menos cantidad de PH que departamentos y eso lo vuelve un producto escaso. Además, en la mayoría de los casos no tienen gastos de expensas, algo que muchas veces termina justificando valores de alquiler más altos.
Hoy, los atributos más demandados son:
- Patio.
- Terraza propia.
- Parrilla.
- Cochera.
- Entrada independiente.
- Luminosidad.
- Ventilación.
- Bajas expensas o nulas.
En algunas zonas, una terraza utilizable o un patio amplio pueden generar diferencias de precio de entre 15% y 30% respecto de una unidad similar sin espacios abiertos.
Dentro del corredor oeste y noroeste porteño, los PH de dos ambientes ya se ubican entre $750.000 y más de $1.000.000 mensuales, mientras que las unidades de tres ambientes parten del $1.000.000 y pueden alcanzar $1.500.000, según operadores del sector.
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En el caso de los cuatro ambientes, los valores ya superan ampliamente esa barrera. “Un PH de cuatro ambientes puede ubicarse entre $1.500.000 y $2.300.000 mensuales dependiendo del estado general y las prestaciones”, precisó Paikin.
Foresti coincidió con ese escenario. Según detalló, un PH de dos ambientes ronda actualmente los $900.000, uno de tres ambientes cerca de $1.300.000 y uno de cuatro ambientes alrededor de $1.700.000.
Los barrios más buscados
La demanda se concentra principalmente en barrios con fuerte identidad residencial, buena conectividad y presencia histórica de este tipo de construcciones.
Actualmente, Palermo, Villa Crespo, Colegiales, Chacarita, Villa del Parque y Saavedra aparecen entre las zonas con mayor nivel de consultas.
“Son barrios que combinan vida barrial, oferta gastronómica, espacios verdes y buena conectividad”, describió Paikin.
En paralelo, zonas del oeste porteño como Mataderos, Parque Avellaneda, Villa Luro y Liniers también sostienen búsquedas activas por contar con una mayor presencia histórica de PH.
“El PH es buscado más como producto que por la zona en sí. Lo importante muchas veces es que tenga acceso a medios de transporte y espacios abiertos”, planteó Foresti.
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Dentro del mercado también aparecen diferencias marcadas entre el corredor norte y el sur de la Ciudad. En barrios premium, las unidades con patio, terraza y reciclaje reciente alcanzan cifras muy superiores al promedio general.
Qué revisar antes de firmar
Los especialistas coinciden en que, más allá del atractivo de estas propiedades, existen cuestiones clave que conviene analizar antes de avanzar con un contrato.
Uno de los principales puntos pasa por el estado estructural del inmueble. Muchos PH son construcciones antiguas que recibieron ampliaciones o reformas con el paso de los años.
Paikin recomendó: “Conviene verificar instalaciones eléctricas y sanitarias, humedad, techos y terrazas”.
Las filtraciones aparecen entre los problemas más frecuentes, sobre todo en unidades con terrazas expuestas o restauraciones deficientes.
“En los PH con terrazas es importante revisar que no existan filtraciones. También suelen aparecer humedades de cimientos en propiedades antiguas”, explicó Dopacio.
Otro aspecto importante pasa por la ausencia de consorcios activos. A diferencia de un edificio tradicional, muchos PH funcionan bajo esquemas horizontales con poca estructura administrativa. Foresti aclaró: “Todo recae sobre el propietario si existen desperfectos estructurales”.
Segunda foto
Los corredores también recomiendan dejar asentados desde el inicio:
- Quién afronta reparaciones.
- Mantenimiento de terrazas y patios.
- Uso de espacios comunes.
- Tenencia de mascotas.
- Actualizaciones del contrato.
- Existencia o no de expensas.
- Restricciones de uso.
Además, remarcan la importancia de operar con corredores matriculados para evitar conflictos posteriores y garantizar seguridad jurídica durante toda la operación.
Dopacio también recomendó chequear el funcionamiento de todos los servicios antes de ingresar a la propiedad. “Es importante revisar instalaciones, estado general y posibles humedades, sobre todo en PH antiguos que tuvieron refacciones o ampliaciones con el paso del tiempo”, comentó.
Valores en CABA
Según los portales especializados, los valores de PH oscilan de la siguiente manera:
- Palermo: desde $900.000 hasta $2.200.000.
- Núñez: desde $1.200.000 a $2.000.000.
- Belgrano: entre $850.000 y $1.900.000.
- Villa Urquiza: hasta $1.700.0000.
- Coghlan: entre $1.000.000 y $.1500.000.
- Saavedra: hasta $2.000.000 en unidades con jardín y terraza.
- Villa Crespo: alrededor de $1.000.000.
- Caballito: parten cerca de $900.000 y trepan a $1.800.000.
- Villa Devoto: desde $800.000 a $1.800.000.
- Parque Chacabuco: desde $700.000 a $1.300.000.
- Almagro: entre $680.000 y $1.400.000.
- Boedo: entre $700.000 y $1.300.000.
- Flores: $750.000 a $1.400.000.
- Monte Castro: entre $600.000 y $1.800.000.
- Paternal: entre $650.000 y $1400.000.
- Barracas: entre $600.000 y $1.500.000.
- San Telmo: entre $600.000 y $1.400.000.
- Mataderos: entre $600.000 y $1.700.000.
- La Boca: PH de dos y tres ambientes alrededor de $700.000.
- Villa Lugano: cerca de $550.000 en unidades de menor superficie y tipologías antiguas.
Fuente: AMBITO
